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フィリピン不動産投資において、投資候補の筆頭に上がるのがマニラです。しかしコロナ禍以降、マニラの不動産情勢にも変化がありました。投資先を探している方のなかにも、最新の情報が知りたい方は多いのではないでしょうか。
この記事では、2022年の最新情報を交えながらマニラで不動産投資するメリットデメリットについて解説します。最新注目エリアも大公開しているので、ぜひ最後までご覧ください。
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マニラとは
マニラとはフィリピン共和国の「メトロマニラ」を指します。広さは東京23区とほとんど同じであり、人口は約1,348万人を誇るアジア有数の大都市です。
似たような単語として「メトロマニラ」と「マニラ市」があります。
マニラ市はメトロマニラを構成する17ある行政区のひとつで、一般に「マニラ」という場合はメトロマニラを意味するため、違いを押さえておきましょう。またマニラを「マニラ首都圏」と呼ぶ場合もあります。
マニラの特徴は、さまざまな時代の建物が混在していることです。デベロッパーによって開発された、最新のショッピングエリアやホテルがある一方で、中心部から少し離れると時代を感じさせる建造物の数々があります。
成長が続くフィリピンを引っ張る大都市であり、インフラ投資が進み今後利便性がさらに高まる注目のエリアです。
マニラで不動産投資するメリット3選
ここからは、マニラで不動産投資するメリットを3つ解説します。
メリット①：巨大消費地として生産性の向上が今後も見込まれる
マニラはフィリピン最大の経済圏であり、巨大な消費地として今後も生産性の向上が見込まれるエリアです。
ある調査によると、2018年のフィリピンのGDPのうち、マニラが全体に占める割合は37.5％でした。
経済成長が著しいフィリピンを、マニラが大きく牽引しているのがわかります。産業が発達すると、人口の増加によって実需の不動産需要が生まれるため、不動産投資先としてメリットのあるエリアといえるでしょう。
また、鉄道や地下鉄などのインフラの整備も着々と進んでいます。継続した経済の発展を後押しする環境が整いつつあり、今後も安定した生産性の向上が期待されます。
メリット②：価格上昇の傾向が続いており出口戦略に期待できる
マニラは物件の価格上昇が続いており、今後も上昇傾向が続くとみられています。もし価格が買った時よりも上昇すれば、売却益の獲得が期待できます。
価格の上昇傾向が続くと見られているおもな要因は、継続した人口増加と生産年齢人口の若さです。
最新の研究によると、フィリピンでは2050年ごろまで人口のプラス成長が続くといわれています。これはASEAN諸国と比較しても、非常に高い期待率です。
人口増加が続けば、住む場所を求めて不動産需要が増すため、物件価格の上昇が予想できます。
また、フィリピンの平均年齢は23.5歳と、他国と比べても非常に若いのが特徴です。これは購買力のある人口が多いことを意味しており、実需の買い支えが強いとみられるひとつの要因となっています。
メリット③：高品質な物件を割安で購入できる
フィリピンでは、高品質な物件を諸外国よりも割安で購入できます。物件の仕入れ価格は利回りに直結するため、割安で入手できるメリットは大きいといえるでしょう。たとえばフィリピンの高級コンドミニアムは、東京の高級都心マンションと比べておよそ25％の価格で購入可能です。
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マニラで不動産投資するデメリット3選
ここからは、マニラで不動産投資するデメリットについて3つ解説します。
デメリット①：発展エリアがスラム街と近い場合がある
マニラは、発展エリアとスラム街が近い場合があるため注意が必要です。たとえば開発が進むマニラ市の北側には、スラム街の「トンド地区」があります。トンド地区は貧困地域として世界的に有名で、かつて「スモーキーマウンテン」と呼ばれるゴミの最終処分場もありました。
不動産がスラム街に近いと、将来物件を売却する際に影響が出る可能性を考慮しなければなりません。不動産を選定する際は、周辺環境を丁寧に調べましょう。
デメリット②：物件価格が高止まり傾向にある
マニラは不動産投資先としての人気が高いものの、物件価格が高止まり傾向にある点は注意が必要です。諸外国と比べて物件価格が割安でも、利回りの低さは経営の悪化につながる可能性があります。
また環境の変化として、ドゥテルテ政権下で郊外でもインフラ整備が進み、需要と供給が広範囲に移りつつあるのも押さえておきましょう。需要と供給のバランスが崩れた状態で買ってしまうと、思わぬ損害を被る可能性があります。
エリアの特性をしっかりと把握した上で、物件を選定するよう心がけましょう。
デメリット③：現地の不動産管理会社は日本とサービス内容が違う
物件の管理を現地の不動産会社に依頼する場合は、日本とサービス内容が大きく異なる可能性もあります。
たとえば入居者の募集や、入居後の手続きなど、サービスの範囲をしっかりと比較検討しなければなりません。また英語が話せない場合は、日本語サポートの有無も調べておく必要があるでしょう。
不動産投資にとって重要なパートナーとなる管理会社は、安定した経営に必要不可欠です。口コミなどを調べつつ、自分に合った管理会社を探しましょう。
マニラで不動産投資に注目のエリア3選【2022年最新版】
最後に2022年最新版の、マニラで不動産投資に注目のエリアを3つ解説します。
エリア①：マニラ市
マニラ市はフィリピン共和国の首都であり、メトロマニラを構成する行政区のひとつです。大統領府や中央官庁が集まっており、国家の中枢として機能を果たしています。
中心には記念公園のリサール・パークが位置し、世界で最も古いチャイナタウンやカトリックの行事が開催される教会など、さまざまな国の文化が集まっています。
マニラ市は大規模な開発が進んでおり、課題とされていた交通面や物流のシステムが整いつつあります。港の開発が進めばさらに需要の増加が期待できるでしょう。
エリア②：ボニファシオグローバルシティ（BGC）
もともとフィリピン軍基地だった場所を、国と民間企業が合同で開発したのがボニファシオグローバルシティ（BGC）です。
開発によって道路は碁盤の目のように区分けされ、電線はすべて地中埋設されるなど、わずか20年の間に急成長を遂げました。BCGはフィリピンで住みたい街ランキングNo1に輝いたこともあり、自然と調和したフィリピンの近未来都市といえるでしょう。
日本の野村不動産と三越伊勢丹の共同プロジェクトが進むなど、現在も開発が進められています。
2025年にはフィリピン初の地下鉄や、モノレール、BGCとオルティガスセンターをつなぐ橋の開通が予定されており、利便性向上による実需の増加に期待がかかる地域です。
【YouTube】現地ロケ！Bonifacio Global City(BGC)
エリア③：マカティ（Makati CBD）
マカティ（Makati CBD）はフィリピンNo.1のビジネス街として知られています。950ヘクタールの広さがあるマカティは、大きく4つのエリアに分かれています。
- レガスピエリア
- サルセドエリア
- Ayalaセンターエリア
- アヤラ三角公園エリア
大使館も集まるマカティは非常に治安が良く、高級マンションが立ち並んでいます。
またオフィスエリアには、フィリピン最大の商業銀行BDO（Banco De Oro）やBPO（Bank of the Pilippine Islands）、PNB（Philippiine National Bank）の本店があります。
現在はマカティの新たなランドマークとなるホテルやオフィスの開発が進行中です。今後はマカティを通る地下鉄の計画もあり、ますます目が離せません。
【YouTube】現地ロケ！投資エリア：Makati（マカティ）
まとめ
開発が進むマニラは、不動産の投資先として魅力の多いエリアです。とくに力強い経済成長や人口増加の期待率は、他国に比べても高い数値を誇っています。
国家的プロジェクトのインフラ整備も進んでおり、今後も安定的な成長が期待できるでしょう。
ぜひあなたも、マニラで不動産投資を始めてみませんか。
マニラの不動産投資についてわからないことがあれば、お気軽にお問い合わせください。
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この記事の監修
一般社団法人 フィリピン・アセットコンサルティング
エグゼクティブ・ディレクター
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慶応義塾大学経済学部卒業後、東急に入社し、海外事業部にて、米国・豪州・ニュージーランド・東南アジアなどで不動産開発や事業再構築業務に従事。
また、経営企画部門にて東急グループの流通・メデイア部門の子会社・関連会社の経営・財務管理を実施した。（約15年）
その後は、コンサルティングファーム（アクセンチュア）や投資ファンド（三菱UFJキャピタル）などで、企業や自治体の事業再構築、事業民営化等の支援や国内外のM&A案件のアドバイザリーを実施し、2018年10月より、GSRにて、日本他の投資家および企業、ファンドなどに対してフィリピン不動産への投資や事業進出のアドバイザリーを行っている。
家村 均 
