日本のワンルームマンション投資は儲からない？成功例や失敗理由を解説

不動産投資を検討している場合に、「ワンルームマンション投資は儲からない？」と疑問を持つ方も多いでしょう。

ワンルームマンション投資はフルローンで物件を購入できる場合があり、サラリーマンを中心に人気となっています。

しかし、コスト面だけで判断すると、ワンルームマンションを購入してから後悔する可能性もあるので注意が必要です。

そこで本記事では、ワンルームマンション投資の収入や支出について詳しく解説します。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットや失敗理由などについても紹介するので、参考にしてください。

 

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を第三者に貸し出して家賃収入（インカムゲイン）を得る方法です。

売買差益（キャピタルゲイン）で収益を獲得する方法もありますが、ワンルームマンション投資は家賃収入を目的に投資する傾向にあります。

日本は人口減少が進んでいるものの、都心のワンルームマンションは空室率が低いとされており、今後も資産価値の上昇が見込まれるため人気です。

また、頭金なしのフルローンで購入できるケースも多く、20代などの若年層が取り組みやすい投資としても注目を集めています。

 

ワンルームマンション投資は儲からない？

ワンルームマンション投資が儲かるか判断するためにも、収入と支出の概要を確認していきましょう。

収入だけではなく、支出もしっかりチェックしておくことで、投資をスタートさせてから後悔するリスクを回避できます。

 

ワンルームマンション投資の主な収入

ワンルームマンション投資の主な収入は、以下の通りです。

• 家賃・礼金
• 更新料

一度決めた家賃や更新料はなかなか変更できないので、概要や目安を把握しておくことが重要となります。

 

家賃・礼金

家賃と礼金の概要は、下表の通りです。

名称		内容		目安
家賃		毎月受け取る物件の使用料		毎月の費用の3〜5倍程度
礼金		契約時に受け取る一時金（退去時には返還しないのが一般的）		家賃の1～2ヶ月分

家賃は毎月の費用の3〜5倍程度が目安となりますが、周辺の家賃相場や物件のスペックも考慮しながら検討しましょう。

 

更新料

更新料とは賃貸契約を更新する際に受け取る手数料のことで、1〜2年ごとに設定するのが一般的です。

更新料の目安は家賃の1〜2ヶ月分が相場となるため、家賃設定が重要だといえるでしょう。

また、火災保険などの経費も別途請求する必要があります。

 

ワンルームマンション投資の主な支出

ワンルームマンション投資の主な支出は、以下の通りです。

• 管理費用・修繕費・保険料
• 固定資産税・都市計画税
• ローン返済

マンション経営の途中で想定外の支出で後悔しないために、支出の全体像を理解しておきましょう。

 

管理費用・修繕費・保険料

管理費用・修繕費・保険料についての、概要や目安は下表の通りです。

名称		内容		目安
管理費用		マンションの管理を管理会社に委託する場合に払う費用		毎月の家賃の3～5％
修繕費		劣化の補修や外壁の補修・塗装などに利用する費用		立地や総戸数によって異なる
保険料		火災保険や地震保険などの保険料		構造・築年数によって異なる

管理会社を通さずに自身で物件を管理することも可能ですが、入居者の募集から退去の立ち会いまで対応する必要があり、手間がかかるので注意しましょう。

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産に課される税金のことで、固定資産の価格に基づいて算定された税額を物件のある市町村に支払います。

また、都市計画税とは都市計画事業や土地区画整理事業の費用にあてることを目的として徴収される税金で、市街化区域内にある土地・家屋が対象です。

市町村によって税率が異なりますが、固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％で計算します。

 

ローン返済

不動産投資ローンを使って物件を購入した場合には、借り入れた資金を返済する必要があります。

不動産投資ローンの返済額は、以下の条件によって変化するのが特徴です。

• 借入金額
• 借入期間
• 金利

複数の金融機関を比較して、無理なく返済できるプランを見つけましょう。

 

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットの両方を紹介します。

メリットはもちろん、デメリットを十分踏まえてから投資するか判断しましょう。

 

メリット

ワンルームマンション投資のメリットは、以下の通りです。

• エリアによっては高い需要が期待できる
• 少ない初期費用でスタートできる
• ランニングコストが少ない
• 管理の手間がかからない

都心や立地の良いワンルームマンションは一人暮らしを希望する学生や社会人から需要があるので、空室リスクが低く安定した収入を得られます。

マンションの一棟買いは数百万円以上の頭金を必要としますが、ワンルームマンションは少ない頭金やフルローンで物件を購入でき、手元に資金のない方にもおすすめです。

管理する物件の数が少ないことから、ランニングコストを抑えられたり、管理の手間がかからなかったりするのも魅力だといえます。

 

デメリット

ワンルームマンション投資のデメリットは、以下の通りです。

• 空室リスクがある
• 短期的なリターンは期待できない
• 売却に一定の時間がかかる

ワンルームマンションは一棟買いとは異なり、空室となったら収入がゼロになる危険性があります。

ランニングコストが少ないのはメリットですが、家賃収入も少ないため短期的にハイリターンを期待できないのもネックです。

空室リスクを避けて、より安定した収入を確保するには、複数のワンルームマンションに投資する必要があるでしょう。

また、物件を売却するには不動産会社を通すのが一般的であり、1〜3ヶ月の時間がかかるので、すぐには現金化できない可能性があります。

 

ワンルームマンション投資の危険ポイント・失敗理由

ワンルームマンション投資の危険ポイント・失敗理由は、以下の通りです。

• 立地が良くない不動産を購入
• 空室が続いてしまった
• 入居者トラブル

ポイントや理由を把握しておけば、失敗や後悔を避けてスムーズに運用できるでしょう。

 

立地が良くない不動産を購入

立地が良くない不動産を購入すると、家賃を低く設定しないと入居者が見つからないため、想定したリターンを得られない場合があります。

立地が良くないマンションの例は、以下の通りです。

• 最寄駅から徒歩10分以上かかる
• 坂道などがあって高低差がある
• 日当たりが良くない
• スーパーやコンビニが遠い

失敗しないためには、不動産を購入する前に複数回の下見が必要になるでしょう。

 

空室が続いてしまった

空室が続いてしまったために家賃収入が得られず、ワンルームマンション投資を失敗する場合があります。

入居者が不在でもローン返済など月々の出費は発生するので、空室になった場合のシミュレーションも重要です。

空室を避けたいのであれば、定期的に費用や設備の見直しをしましょう。

 

入居者トラブル

入居者が入ったとしても、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

入居者トラブルの例は、以下の通りです。

• 入居者が家賃を滞納する
• 近隣住民とトラブルになる
• 騒音などのクレームがある

管理会社に家賃の集金やクレーム対応などを任せると、ストレスなく運用できます。

 

ワンルームマンション投資の成功例

ワンルームマンション投資の成功例として、以下の2つを紹介します。

1. 都心で不動産を購入
2. 海外で不動産を購入

成功事例を参考にしながら、投資を進めるとスムーズに取り組めるでしょう。

 

成功例①：都心で不動産を購入

人口密度が高く、空室リスクの低い都心のワンルームマンション投資は、数多くの成功事例があります。

例えば、東京都の単身世帯の比率は以下の通りです。

年		単身世帯の比率
2000年		40.9%
2010年		42.5%
2020年		50.26％

単身世帯の割合は年々増加しており、今後も高い需要を見込めるでしょう。

また、東京23区を中心に「ワンルームマンション条例」が制定されており、条件を満たさないと新規建設できないことから希少価値が上がると考えられます。

引用元： 東京都｜令和元年「東京都世帯数の予測」の概要

引用元：東京都｜令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要

 

成功例②：海外で不動産を購入

人口増加や経済成長が著しい国のワンルームマンションに投資することで、成功した事例も多くあります。

マンション価格が上昇し続けている国もあるため、インカムゲインだけではなくキャピタルゲインを狙えるのもメリットです。

また、現地の通貨で賃料を得ることから、円安になった場合にも恩恵を受けられます。

ただし、現地に赴いて物件や周辺状況を確認するのは難しく、信頼できる仲介エージェントを見つける必要があるでしょう。

 

ワンルームマンション投資ならフィリピン不動産がおすすめ

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を第三者に貸し出して賃料を得るタイプの投資方法です。

少ない初期費用でスタートできるメリットもありますが、短期的なリターンは見込めないなどのデメリットもあるので注意する必要があります。

ワンルームマンション投資に取り組むなら、空室リスクの低い都心や経済成長を遂げている海外の不動産がおすすめです。

特にフィリピンへの投資は人気で、【マカティ】エーワンタワー / Aone Towerへの投資も注目を集めています。

フィリピン不動産投資を学びたい方は、【知らないと失敗する！】フィリピン不動産投資をする前に！の動画もご覧ください。

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