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海外の不動産投資で、大きな注目を集めているのがフィリピンです。安定した経済成長や人口増加など、これから伸びる市場との見方が多くあります。
一方、興味はあるもののよくわかっていないという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、フィリピン不動産投資のメリット・デメリットから購入手順まで、初心者の方向けに詳しく解説します。ぜひ最後までご覧ください。
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フィリピン不動産投資の特徴
フィリピン不動産投資の特徴は、日本に比べて利回りが良い点です。不動産投資先として人気の高いエリアといえます。
海外からフィリピンの不動産を購入する場合は、コンドミニアム（分譲の区分所有）が一般的です。
また外資規制が敷かれており、コンドミニアム総戸数の約60％をフィリピン人が所有しています。外国人は土地の所有ができないなどのルールもあり、国内の実需によって買い支えられた市場といえるでしょう。
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フィリピンで不動産投資するメリット5選
ここからは、フィリピンで不動産投資するメリットについて、5つの視点から解説します。
メリット①：日本の高度経済成長期と近いペースで経済発展している
フィリピンの経済成長は、日本の高度経済成長期と近いペースといわれています。たとえば、バブル景気が起きた1986〜1991年ごろ、実質GDPの平均成長率は5.3%でした。
一方フィリピンをみると、2012年からの2019年までの7年間で毎年6％以上の実質経済成長率を記録しています。2019年はコロナ禍でダウンしたものの、2021年には5.7％まで数字を戻しています。
引用：フィリピン共和国（Republic of the Philippines）基礎データ｜外務省
さらに後述する人口増加との相乗効果で、経済成長は今後も続くと見られています。将来的な値上がりが期待できる、不動産投資にメリットがある市場といえるでしょう。
メリット②：生産年齢人口が増加している
不動産投資先の選定において、今後市場に成長の見込みがあるか否かは非常に重要といえます。2020年のフィリピン国勢調査によると、フィリピンの人口は1億903万5,343人で、5年間で800万人以上の増加を記録しています。
引用：2020年の人口は1億903万人、5年間で800万人超増加｜JETRO
そのなかでも、生産年齢人口の増加数はとくに注目するべき指標です。なぜなら豊富な労働力によって、経済の活性化が見込まれるためです。生産年齢人口とは、15歳以上65歳以下の人口を指します。
2022年に発表された亜細亜大学の研究によれば、フィリピンの生産年齢人口は年々増加しており、2051年まではプラス基調が続くといわれています。ほかのASEAN諸国と比べても圧倒的に高い予測数値です。
つまり、今後も成長が見込まれる魅力が高いエリアであるといえます。
メリット③：交通インフラの整備が急速に進んでいる
フィリピンでは、ドゥテルテ政権下において「ビルド・ビルド・ビルド」と呼ばれるインフラ政策を推し進めてきました。具体的には、下記のインフラ整備を進めています。
- 鉄道
- 道路、橋梁
- 都市整備
- 輸送システム
- 空港
インフラ整備はマニラ都市圏や周辺都市の混雑解消や、空港からのアクセス緩和を大きな目的としています。2022年は、インフラ支出計画の予算を同年の予測GDP5.8%に相当する約2兆8,380億円※とし、当初の予定より増額しました。
引用：インフラ分野への予算支出を増額へ（フィリピン）｜JETRO
国としての発展や利便性の向上で、フィリピンにはさらに経済成長の期待がかかっているといえるでしょう。
※1ペソ＝約2.2円で計算
メリット④：実需での買い支えが強い
安定した出口戦略をたてられるのが、フィリピンで不動産投資するメリットのひとつです。フィリピンの不動産は実需による買い支えが強く、バブルを起こしにくい構造になっています。
実需が買い支えている大きな要因は、外資規制です。たとえば、フィリピンでは外国企業や外国人による土地の所有が認められていません。そのため、外国人の投資先が限られており、市場価格の乱高下が起こりにくいといえます。
メリット⑤：物件価格が他国と比べて割安
物件価格が他国に比べて割安なため、有利な条件で不動産投資に参入できるのも良い点です。たとえば、1㎡あたりの単価で見ると、最も高価格な香港の約7分の1で、東京と比べても約4分の1の価格です。
さらに、以下の設備環境が整ったコンドミニアムに割安で投資できます。
- 24時間ガードマン付きのセキュリティーゲート
- プール
- ジム
フィリピンは今後の経済成長に伴って、物件の価値が上昇することが予想されます。つまりいま不動産を購入しておけば、キャピタルゲインが狙える可能性が十分にあります。
フィリピンで不動産投資するデメリット5選
ここからは、フィリピンで不動産投資するデメリットについて5つ解説します。
デメリット①：外資規制がある
先述した外資規制はデメリットにもなり得ます。なぜなら、投資の自由度が下がる可能性があるからです。
たとえば日本の場合、マンション、戸建て、土地といったさまざまな投資の選択肢から自分で選ぶことが可能です。しかし、外資規制のあるフィリピンでは、土地の所有が認められないなど細かなルールがあり、限定されたなかから選ぶしかありません。
規制のなかで投資しなければならない点は、知っておくべきでしょう。
デメリット②：投資対象エリアが局地的である
フィリピンの投資対象エリアは、ある程度局地的であることを押さえておきましょう。たとえば、首都メトロ・マニラでは都市の一部が開発されており、なかには既に終了している地域もあります。そのため、これから不動産投資を始めるのであれば、上記のエリアは避けるなど対策が必要です。
デメリット③：日本より治安が悪い
外務省によると、2021年のフィリピン全土の犯罪発生件数総計は約23万件で、前年に比べて4割以上減少しています。しかし、日本と比較して強盗は約4倍、殺人は約6倍、性的暴行は約6倍にのぼります。
不動産投資では、家賃の踏み倒しや物件の損壊は経営に大きく影響する犯罪です。海外ならではの犯罪発生リスクを、考慮しておく必要があります。
デメリット④：空室リスクがある
不動産投資にとって、空室は最大の敵といってもよいでしょう。
空室リスクを軽減するためには、通常の対策に加えてフィリピン不動産特有のポイントを押さえておくのが重要です。この点は「フィリピンで不動産投資を始める手順④」で後述します。
【YouTube】フィリピンでお部屋選びを失敗しないで借りる方法
デメリット⑤：建物が完成しない「プレビルド」の危険性
「プレビルド」とは工事が始まる前に物件を購入する投資手法です。完成後に購入するよりも割安で購入できるものの、建物が完成しないリスクも頭に入れておかなければなりません。
プレビルドのデメリットは、中古コンドミニアムであれば簡単に回避できます。
また、会社規模や既存物件の引渡し実績、資本力などを比較して、しっかりした大手デベロッパーを見極めることも竣工リスクを軽減する策のひとつ。リスクとのバランスを十分図ることが重要です。
フィリピンで不動産投資を始める手順
ここからは、フィリピンで不動産投資を始める手順について大まかな流れを解説します。
手順①：物件の選択・購入申し込み
まずは、物件の選択から始まります。不動産会社に依頼して、現地の情報を取得しましょう。物件が選定できたら、不動産会社が現地で売主の権利や登記などの最新情報をチェックします。条件に合意し必要書類を提出したら、最初のステップは完了です。
手順②：購入費用の支払い
購入費用には「手付金」と「それ以外の費用」の2種類があります。手付金を期日までに支払えば、物件の仮押さえが完了します。詳細は物件により異なるため、事前の確認が重要です。
手順③：鍵の引き渡し
支払いがすべて完了すると、契約書のサインや登記変更手続きを経て、物件の鍵を受け取ります。不動産会社によっては、鍵の受け取りを現地で代行してもらうことも可能です。
手順④：内装・家具入れ
フィリピンでは一般的に、内装や家具入れをしてから貸し出します。内装や家具入れがされていない物件は賃料が大きく下がる可能性があるため、推奨される場合が多数です。この点は空室リスクを軽減するために、把握しておくべきポイントでしょう。
【YouTube】当社がこだわる内装(インテリア)構築の進め方とポイントをご紹介
手順⑤：管理委託契約書サイン
内装が整ったら、管理会社と管理委託契約を結びます。管理会社は不動産を仲介した会社の兼務や、現地業者への依頼が考えられます。
手順⑥：テナントの承認
最後にテナント（入所者）を募集します。応募があれば、支払い能力に関する情報などを中心にチェックし、問題なければ承認します。
以上で、フィリピンで不動産投資を始める手順は完了です。
詳細を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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フィリピンの不動産投資をエリア別に解説
最後に、フィリピンの不動産投資をエリア別に3つ解説します。
エリア①：マニラ
フィリピンの首都マニラは、人口約1,348万人をほこるアジア有数の都市です。中央省庁や国立病院など、国の中枢を担う施設が集結しています。
ディベロッパーによる都市開発が進み、多くのホテルやマンションが立ち並んでいます。マニラにおける不動産投資のポイントは、エリアの見極めです。
詳細は、下の関連記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
マニラで不動産投資するメリットデメリット｜2022年の最新注目エリアも解説
エリア②：セブ
マニラから飛行機で約1時間南下したところにあるセブは、セブ島とマクタン島からなるエリアです。
リゾート地として知られる一方で、ビジネス街の側面も持ち、ITや金融関連の企業が多く拠点を構えています。マクタンセブ空港は大規模な改修がされており、来訪者の増加による需要の変化に目が離せません。
詳細は、下の関連記事をご覧ください。
セブで不動産投資するメリットデメリット｜2022年の最新注目エリアも解説
エリア③：ダバオ
マニラ、セブに次ぐ第3の都市と呼ばれるのがダバオです。ダバオには、美しい海や歴史的建造物といった観光資源が豊富にあります。
人口は約145万人で、マニラからの所要時間は約1時間45分です。治安の良さでも知られており、フィリピン南部の経済や文化の中心都市として栄えています。
マニラやセブの不動産価格が上昇し続けるなかで、第3の都市にも注目が集まっています。
まとめ
フィリピンの不動産投資には、日本にはないさまざまなメリットがあります。またデメリットを正しく理解しておけば、リスク回避にもつながります。
興味のある方はぜひ、下のボタンから気になる物件を探してみましょう。
【関連記事】フィリピン不動産を購入する意味
【関連記事】フィリピン不動産の期待利回りとは？投資のメリットとリスクを業者が解説！
【関連記事】フィリピン資産運用が賢い理由！ペソや国債の価値と不動産市場の高まりについて
この記事の監修
一般社団法人 フィリピン・アセットコンサルティング
エグゼクティブ・ディレクター
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慶応義塾大学経済学部卒業後、東急に入社し、海外事業部にて、米国・豪州・ニュージーランド・東南アジアなどで不動産開発や事業再構築業務に従事。
また、経営企画部門にて東急グループの流通・メデイア部門の子会社・関連会社の経営・財務管理を実施した。（約15年）
その後は、コンサルティングファーム（アクセンチュア）や投資ファンド（三菱UFJキャピタル）などで、企業や自治体の事業再構築、事業民営化等の支援や国内外のM&A案件のアドバイザリーを実施し、2018年10月より、GSRにて、日本他の投資家および企業、ファンドなどに対してフィリピン不動産への投資や事業進出のアドバイザリーを行っている。
家村 均 
