フィリピン不動産投資において、投資候補の筆頭に上がるのがマニラです。
しかし、コロナ禍以降、マニラの不動産情勢にも変化がありました。
投資先を探している方のなかにも、最新の情報が知りたい方は多いのではないでしょうか。
この記事では、2025年の最新情報を交えながら、マニラで不動産投資をするメリット・デメリットについて解説します。
最新の注目エリアやおすすめ物件も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。
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マニラとは
マニラとは、フィリピン共和国の「メトロマニラ」を指します。
広さは東京23区とほぼ同じであり、人口は約1,348万人を誇るアジア有数の大都市です。
似たような単語として「メトロマニラ」と「マニラ市」があります。
マニラ市は、メトロマニラを構成する17ある行政区のひとつで、一般に「マニラ」という場合はメトロマニラを意味します。
また、マニラを「マニラ首都圏」と呼ぶ場合もあるので、違いを押さえておきましょう。
マニラの特徴は、さまざまな時代の建物が混在している点です。
デベロッパーによって開発された、最新のショッピングエリアやホテルがある一方で、中心部から少し離れると時代を感じさせる建造物の数々があります。
成長が続くフィリピンを引っ張る大都市であり、インフラ投資が進み今後利便性がさらに高まる注目のエリアです。
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マニラで不動産投資するメリット3選
ここからは、マニラの不動産に投資するメリットを3つ解説します。
メリット①:巨大消費地として生産性の向上が今後も見込まれる
マニラはフィリピン最大の経済圏であり、巨大な消費地として今後も生産性の向上が見込まれるエリアです。
ある調査によると、2022年のフィリピンのGDPのうち、マニラが全体に占める割合は31.3%でした。
上記のデータからも、経済成長が著しいフィリピンをマニラが大きく牽引していることがわかります。
産業が発達すると、人口の増加によって実需の不動産需要が生まれるため、不動産投資先としてメリットのあるエリアといえるでしょう。
また、鉄道や地下鉄などのインフラの整備も着々と進んでいます。
継続した経済の発展を後押しする環境が整いつつあり、今後も安定した生産性の向上が期待できるでしょう。
【関連記事】フィリピン不動産の期待利回りとは?投資のメリットとリスクを業者が解説!
メリット②:価格上昇の傾向が続いており出口戦略に期待できる
マニラは物件の価格上昇が続いており、今後も上昇傾向が続くと想定されています。
物件の価格が購入時よりも上昇すれば、売却益の獲得が期待できるでしょう。
価格の上昇傾向が続くと考えられている主な要因は、継続した人口増加と生産年齢人口の若さです。
フィリピン統計庁(PSA)の調査によると、同国の人口は2020年5月1日時点で1億903万5,343人でした。
2015年時の調査結果は1億98万1,437人であり、5年間で約800万人もの人口増加が確認されています。
参照:フィリピン基礎データ|外務省
2020年の人口は1億903万人、5年間で800万人超増加(フィリピン) | ビジネス短信 ―ジェトロの海外ニュース
また、国立社会保障・人口問題研究所が発表しているデータによると、フィリピンでは2050年以降まで人口のプラス成長が続くといわれています。
参照:主要国の人口および人口増加率:1950~2100年|人口統計資料集2024
これはASEAN諸国と比較しても、非常に高い期待率です。
人口増加が続けば、住む場所を求めて不動産需要が増すため、物件価格の上昇が予想できます。
また、フィリピンの平均年齢は23.5歳と、他国と比べても非常に若いのが特徴です。
これは購買力のある人口が多いことを意味しており、実需の買い支えが強いとみられるひとつの要因といえるでしょう。
メリット③:高品質な物件を割安で購入できる
高品質な物件を諸外国よりも割安で購入できる点もフィリピンおよび、マニラの不動産に投資するメリットの一つです。
たとえば、フィリピンの高級コンドミニアムは、東京の高級都心マンションと比べておよそ25%の価格で購入可能です。
物件の仕入れ価格は利回りに直結するため、割安で購入できるメリットは大きいといえるでしょう。
なお、弊社では、マニラの物件にお住まいの入居者様の感想をYouTube動画で公開しています。
マニラ物件の品質や住み心地が気になる方は、ぜひ以下の動画をご視聴ください。
また、フィリピン不動産投資に興味がある方へ向けて、有益な情報を提供するセミナー・イベントも定期的に開催中です。
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マニラで不動産投資をするデメリット3選
ここからは、マニラの不動産投資に関するデメリットを3つ解説します。
デメリット①:発展エリアがスラム街と近い場合がある
マニラの不動産に投資するデメリットとして、物件購入の候補地となる発展エリアとスラム街の距離に注意が必要です。
たとえば、開発が進むマニラ市の北側には、スラム街の「トンド地区」があります。
トンド地区は貧困地域として世界的に有名で、かつて「スモーキーマウンテン」と呼ばれるゴミの最終処分場もありました。
不動産がスラム街に近いと、将来物件を売却する際に影響が出る可能性を考慮しなければなりません。
損失を回避するためにも、マニラで不動産を選定する際は、周辺環境を丁寧に調べましょう。
【関連記事】海外移住はやめとけと言われる5つの理由その対策について解説
デメリット②:物件価格が高止まり傾向にある
マニラは不動産投資先としての人気が高いものの、物件価格が高止まり傾向にある点は注意が必要です。
諸外国と比べて物件価格が割安でも、利回りの低さは経営の悪化につながる可能性があります。
また、環境の変化として、ドゥテルテ政権下で郊外でもインフラ整備が進み、需要と供給が広範囲に移りつつあるのも押さえておきましょう。
需要と供給のバランスが崩れた状態で買ってしまうと、思わぬ損害を被る可能性があります。
事前にエリアの特性をしっかりと調査したうえで、物件を選定するよう心がけましょう。
デメリット③:現地の不動産管理会社は日本とサービス内容が違う
マニラで不動産投資をする際のデメリットとして、不動産管理会社の対応差に注意が必要です。
物件の管理を現地の不動産会社に依頼する場合は、日本とサービス内容が大きく異なる可能性もあります。
たとえば、入居者の募集や入居後の手続きなど、サービスの範囲をしっかりと比較検討しなければなりません。
また、英語が話せない場合は、日本語サポートの有無も調べておく必要があるでしょう。
不動産投資にとって重要なパートナーとなる管理会社は、安定した経営に必要不可欠です。
口コミなどを調べつつ、自分に合ったきめ細かいサービスを提供している管理会社を探しましょう。
マニラで不動産投資に注目のエリア5選【2025年最新版】
最後にマニラで不動産投資を考える際の候補地として、2025年最新版の注目エリアを5つ紹介します。
エリア①:マニラシティ
マニラで不動産投資を考える際、筆頭候補に上がるエリアが「マニラシティ」です。
マニラシティ(マニラ市)は、フィリピン共和国の首都であり、メトロマニラを構成する行政区のひとつを指します。
大統領府や中央官庁が集まっており、国家の中枢として機能を果たしているのが特徴です。
中心には記念公園のリサール・パークが位置し、世界で最も古いチャイナタウンやカトリックの行事が開催される教会など、さまざまな国の文化が集まっています。
マニラ市は大規模な開発が進んでおり、課題とされていた交通面や物流のシステムが整いつつあります。
港の開発が進み、国内外への交通網が整備されれば、さらに需要の増加が期待できるでしょう。
マニラシティの特徴や代表的なエリアに関しては、YouTube動画で詳しく解説しています。
利益につながるマニラシティの不動産に投資するためにも、ぜひ参考にしてください。
エリア②:ボニファシオグローバルシティ(BGC)
ボニファシオグローバルシティ(BGC)も、マニラで不動産投資をする際の注目エリアの一つです。
ボニファシオグローバルシティ(BGC)は、もともとフィリピン軍基地だった場所を国と民間企業が合同で開発したエリアを指します。
開発によって道路は碁盤の目のように区分けされ、電線はすべて地中埋設されるなど、わずか20年の間に急成長を遂げました。
BCGはフィリピンで住みたい街ランキングNo1に輝いたこともあり、自然と調和したフィリピンの近未来都市といえるでしょう。
また、日本の野村不動産と三越伊勢丹の共同プロジェクトが進むなど、現在も開発が進められています。
2025年以降には地下鉄やモノレール、BGCとオルティガスセンターをつなぐ橋の開通が予定されており、利便性向上による実需の増加に期待がかかる地域です。
弊社では、BCGエリアの物件も取り扱っています。
「利便性」「安全性」「快適性」を兼ね備えたおすすめ物件の詳細を確認したい方は、ぜひ以下のページをご確認ください。
エリア③:マカティ(Makati CBD)
マニラの不動産投資先として、マカティも注目エリアの一つといえるでしょう。
マカティ(Makati CBD)は、フィリピンNo.1のビジネス街として知られています。
950ヘクタールの広さがあるマカティは、大きく4つのエリアに分かれています。
- レガスピエリア
- サルセドエリア
- Ayalaセンターエリア
- アヤラ三角公園エリア
大使館も集まるマカティは非常に治安が良く、高級マンションが立ち並んでいます。
またオフィスエリアには、フィリピン最大の商業銀行BDO(Banco De Oro)やBPO(Bank of the Pilippine Islands)、PNB(Philippiine National Bank)の本店があります。
現在はマカティの新たなランドマークとなるホテルやオフィスの開発が進行中です。
今後はマカティを通る地下鉄の計画もあり、ますます目が離せません。
マカティエリアの特徴やおすすめポイントを詳しく知りたい方は、以下のYouTube動画も合わせてご確認ください。
エリア④:ケソン
マニラで不動産投資をお考えなら、ケソンで物件を探してみるのもおすすめです。
ケソンは、16市1町から成るメトロマニラの北東部に位置する最大の市です。
マニラの旧首都であり、首都圏で最も豊かな都市として、商業・不動産が急速な発展を遂げています。
また、フィリピン最高学府であるフィリピン大学など、有名な大学が集まる学園都市として機能しているだけでなく、行政機関も位置するため、比較的治安の良いエリアと言われています。
計画的な開発によって各所に自然が残されているうえに、他のエリアと比較して交通渋滞も少ないため、居住地として不動産需要の増加が期待できるでしょう。
弊社では、ケソンエリアのおすすめ物件情報もご紹介しています。
月々4万円から購入可能な2026年完成予定の注目物件の詳細は、以下のページをご確認ください。
エリア⑤:マンダルイヨン
マンダルイヨンも、マニラで不動産投資を考える際の候補に上がるエリアといえます。
マンダルイヨンは、マカティに隣接する経済都市の一つです。
マニラの副都心として発展しており、高級ホテルやコンドミニアムも複数建設されています。
幹線道路に面した交通の利便性に加えて、大型ショッピングモールの建設も進んでいるため、生活しやすいエリアとして不動産需要の増加が見込まれるでしょう。
弊社では、マンダルイヨンのおすすめ物件も取り扱っています。
日本庭園風の大きな庭と充実した設備を誇る注目物件の詳細を知りたい方は、以下のページをご確認ください。
マニラで不動産投資を始めるなら
開発が進むマニラは、不動産の投資先として魅力の多いエリアです。
特に、力強い経済成長や人口増加の期待率は、他国に比べても高い数値を誇っています。
国家的プロジェクトのインフラ整備も進んでおり、今後も安定的な成長が期待できるでしょう。
GSR株式会社では、公式LINEでフィリピン・マニラの不動産投資に関するお役立ち情報を定期的にお知らせしています。
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この記事の監修

一般社団法人 フィリピン・アセットコンサルティング
エグゼクティブ・ディレクター
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慶応義塾大学経済学部卒業後、東急に入社し、海外事業部にて、米国・豪州・ニュージーランド・東南アジアなどで不動産開発や事業再構築業務に従事。
また、経営企画部門にて東急グループの流通・メデイア部門の子会社・関連会社の経営・財務管理を実施した。(約15年)
その後は、コンサルティングファーム(アクセンチュア)や投資ファンド(三菱UFJキャピタル)などで、企業や自治体の事業再構築、事業民営化等の支援や国内外のM&A案件のアドバイザリーを実施し、2018年10月より、GSRにて、日本他の投資家および企業、ファンドなどに対してフィリピン不動産への投資や事業進出のアドバイザリーを行っている。