東南アジアで注目の不動産投資先5か国！5つの比較ポイントも解説

海外不動産投資においては、高い利回りをもたらす国を見極めることが重要です。

近年、国内での不動産価格上昇や将来の不安から、海外不動産への投資に対する関心が高まっています。

特に、東南アジアは経済成長率が高く、日本との距離が近いことから、多くの資金が集まっている傾向です。

しかし、東南アジアには多くの国があり、どこに投資すべきか分からない方も多いでしょう。

この記事では、人口増加率や利回りなどの要素に焦点を当て、東南アジア5か国を比較します。

それぞれの国の特徴やデータをさまざまな視点から各国を比較し、投資先を選ぶ参考にしてください。

 

東南アジアの不動産投資が注目される背景

東南アジアの不動産投資が注目される背景として、以下の6つのポイントが挙げられます。

1. 高利回りや値上がりの期待が高い
2. 資産分散効果が高い
3. キャピタルゲインが狙いやすい
4. 長期的な成長に期待できる
5. 土地や物件価格が安い
6. 観光業が盛ん

東南アジアの多くの国々が経済成長を遂げ、都市化が急速に進行しているのが現状です。

急速な都市化に伴い住宅や商業用不動産の需要が高まった結果、不動産の価格上昇や利回り向上につながっています。

 

東南アジアで不動産投資先を決める際の比較ポイント5選

東南アジアで不動産投資先を決める際の比較ポイントとして、以下の5つを解説します。

1. 人口増加率
2. GNI（国民1人当たりの所得）
3. インフレ率
4. 不動産価格
5. 利回り（インカムゲイン）

それぞれのポイントについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。  

 

比較ポイント①：人口増加率

人口増加率は、不動産市場の成長や需要の指標です。

人口が増加している地域では、さまざまな商品を消費すると同時に、不動産需要が高まる傾向にあります。

その結果、価格や家賃も上昇し、投資成果の最大化が見込めます。

フィリピンやカンボジアでは、予測人口増加率が1.3％と高く、今後も人口ボーナスが期待できるでしょう。

一方で、ベトナム0.8％やタイ0.2％などの一部の東南アジアの国では、人口増加率が減少傾向です。

生産年齢人口比率がピークアウトし、成長が鈍化する傾向があります。

人口動態の予測を考慮することで、将来的な不動産市場の需給バランスを予測できるでしょう。

なお、日本ではすでに「人口減少」が進行しており、経済への影響が懸念されています。

引用元：国連人口基金（UNFPA）｜世界人口ダッシュボード

 

比較ポイント②：GNI（国民1人当たりの所得）

GNIの伸び幅が大きい国では、不動産価格の上昇が見込めます。

なぜなら、GNIを比較することで、豊かさの程度を把握できるからです。

GNIの増加は、国の経済成長を示し、雇用や賃金が上昇することで、国民の生活水準が向上します。

GNIを見ると、日本が42,550ドルで最も高い所得水準を示しています。一方で、以下の東南アジア諸国は所得水準が低い傾向です。

• マレーシア：11,830USドル
• タイ：7,230USドル
• ベトナム：4,010USドル
• フィリピン：3,950USドル
• カンボジア：1,690USドル

しかし、日本は伸び率が低迷していますが、他の東南アジア諸国は伸び率が向上しているため、経済成長が期待できるでしょう。

引用元：The World Bank｜一人当たり GNI、アトラス法 (現在の米ドル) | データ

 

比較ポイント③：インフレ率

インフレ率が高いと物価が上昇し、不動産価格も上昇する傾向があります。

東南アジアで注目の投資先のインフレ率は、以下のとおりです。

• マレーシア：6.4％
• フィリピン：5.5％
• タイ：4.7％
• カンボジア：4.1％
• ベトナム：3.9％

なお、不動産投資は大きな金額が必要なため、金融機関のローンを活用することが一般的です。

不動産価値上昇により、ローン担保による投資リスクが軽減できるでしょう。

引用元：The World Bank｜インフレ、GDP デフレーター (年率 %) | データ

 

比較ポイント④：不動産価格

各国における共同住宅1戸当たりの価格は以下の通りです。

• マレーシア：£86,000
• フィリピン：£122,000
• ベトナム：£136,000
• タイ：£173,000

※カンボジアはデータがないため省略

上述は、引用元である「Fnder」は英国の不動産情報サイトなため、為替変動の影響を排除するためにポンドのままで比較しています。

マレーシアは4か国のなかで経済規模が大きいですが、物件価格が比較的安いのが特徴です。

ただし、マレーシアでは2015年より外国人がRM100万（約20万ポンド）以下の物件を購入できない規制があります。

規制により投資が減少した一方、新規供給は継続して増加傾向です。

状況が改善されない限り、マレーシアの不動産価格に下方圧力がかかる可能性が高いでしょう。

引用元：

・Finder UK｜世界の国別の平均不動産価格 –

・World Invest | 世界の不動産投資データ（不動産価格の変動率比較）

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比較ポイント⑤：利回り（インカムゲイン）

Global Property Guide統計による東南アジアの利回り上位は、以下の5か国です。

1. インドネシア：7.09％
2. フィリピン：6.13％
3. カンボジア：5.33％
4. タイ：5.13％
5. ベトナム：4.33％

先進国と新興国を比較すると、経済成長が進み、不動産価格が高い先進国は、一般的に利回りが低くなります。

なお、アジアで最も高い利回りを実現している国は、インドネシアです。

不動産価格が日本円で5,000万円なら、年間354万5,000円の収益が期待できる高利回りとなります。

ただし、外国人投資家に対する規制が厳しく、一部のリゾート地を除いてインドネシアで不動産を取得する外国人投資家は少ない傾向です。

また、フィリピンも高い利回りを記録しています。

フィリピンの利回りは6.13％で、インドネシアにも劣らない数値です。

日本との関係も深く、フィリピンでは高い水準で経済成長が続いています。

不動産価値が下がりにくい特徴があり、将来的にはキャピタルゲインも期待できるでしょう。

引用元：Global Property Guide｜賃貸利回りの比較 (60 か国以上)

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【関連記事】フィリピンの不動産投資を成功に導くポイント3つと注目エリアをご紹介

 

東南アジアで注目される不動産投資先5か国

東南アジアで注目される不動産投資先は、以下の5か国です。

1. フィリピン
2. カンボジア
3. マレーシア
4. タイ
5. ベトナム

それぞれの特徴をご紹介しますので、投資先を検討するポイントとして、ぜひ参考にしてください。

 

注目の国A：フィリピン

フィリピンの不動産投資では、物件価格の上昇によるキャピタルゲインと、家賃収入に基づくインカムゲインの両方を見込めます。

例えば、マニラの高級住宅地価格は、過去数年間で26％と上昇しているのが特徴です。

物件を購入してから数年後に高いキャピタルゲインを得られるでしょう。

ただし、外国人による土地の所有が認められていないため、選択肢は主にコンドミニアムに限定されます。

そのため、竣工リスクには注意が必要です。

竣工が遅れたり、工事が中断されるなどの問題が発生する可能性があるため、仲介を任せる不動産会社の見極めが重要でしょう。

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【関連記事】フィリピン不動産投資のメリット・デメリットや購入手順をわかりやすく解説

 

注目の国B：カンボジア

カンボジアは経済成長が続き、人口増加に伴う賃貸物件の需要が高まっています。

このため、賃料の下落リスクや空室リスクが低く抑えられ、安定した収益に期待できます。

また、カンボジア国内ではUSドルが主要な通貨として使用されており、USドル建ての資産形成が可能です。

この点は、他の東南アジアの国々と比較してカンボジアの特徴的なメリットといえます。

しかし、カンボジアでもフィリピンと同様に、コンドミニアムが一般的な投資先です。

外国人における土地所有の規制があるため、メリット・デメリットを考慮する必要があります。

 

注目の国C：マレーシア

マレーシアは近年経済成長が著しく、不動産市場でもキャピタルゲインを期待できます。

特にクアラルンプールやペナン、ジョホールバルなどの都市部では、経済の発展に伴い不動産価格が上昇しています。

過去10年間のデータを見ても、住宅価格は安定しており、急激な価格崩壊のリスクが低いのが特徴です。

なお、マレーシアでは、外国人が購入できる不動産の最低価格が設定されています。

これは、外国人が低所得や中所得層の国民向けの不動産を独占することを防ぐための制度です。

例えば、クアラルンプールでは100万リンギット以上の物件のみが、外国人によって購入可能な物件となります。

 

注目の国D：タイ

タイでの不動産投資は、主に首都のバンコクが中心となります。

かつてはシラチャなどに日本人街や自動車工場がありましたが、今は工場需要が減っており、日本人駐在員の入居見込みは不透明です。

なお、タイ人と日本人の商習慣やビジネス感覚は大きく異なります。

そのため、タイ人のエージェントを介して取引をする場合、投資家にとってストレスが生じる可能性もあります。

投資を検討するなら、信頼できる日本人不動産会社から情報を集めることが重要です。

 

注目の国E：ベトナム

2015年7月に施行された改正住宅法により、ベトナム国籍を持たない個人と外資系企業の住宅所有が緩和されました。

さらに、2025年1月1日以降に施行される住宅法改正では、住宅を購入する個人の権利がより全面的に保護される見込みです。

このため、投資目的で不動産を購入する場合、新法の施行により不動産市場が新たな価格上昇のサイクルに入る可能性があります。

現在の市場がまだ安定している間に不動産投資することで、将来的な価値上昇が見込まれるでしょう。

一方、ベトナムでの投資には通貨に関するリスクがあります。

ベトナムドンは、他の通貨に比べて信用度が低く、海外送金に関する規制が設けられています。

為替リスクや海外送金の難易度に注意し、事前に慎重に計画を立てることが重要です。

 

東南アジアで不動産投資をするならフィリピンがおすすめ

東南アジアは人口増加率や経済成長率が高いため、不動産投資に最適なエリアです。

一方で、各国には不動産投資に関する規制や制約も存在します。

そのため、現地の法律や規制を理解し、信頼できるパートナー会社を見つけて、投資を進めることが大切です。

なかでも、東南アジアで不動産投資を始めるならキャピタルゲインと、インカムゲインがバランスよく見込めるフィリピンがおすすめです。

以下のYouTube動画では、フィリピンで不動産投資する前に知っておくべき基礎経済や投資エリアについて詳しく解説しています。

フィリピンの不動産投資に少しでも興味がある方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

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